Cơi nới, ban công và sân: có tính vào mặt bằng khi chia cung không

Đã có bản vẽ mặt bằng, đã biết cách chia cung, đã xác định được tâm nhà. Rồi tới lúc thật sự vẽ ranh giới thì xuất hiện một câu hỏi mà không sách nào trả lời dứt khoát: cái ban công có tính không? Phần cơi nới phía sau thì sao? Cái sân trước, cái gara, cái giếng trời?

Đây không phải câu hỏi phụ. Một phần nhô ra bằng hai mét vuông có thể kéo tâm nhà lệch đi, và tâm lệch thì mọi cung lệch theo.

Vì sao các sách không thống nhất

Lý do rất đơn giản: các hệ này hình thành khi nhà chưa có mấy thứ đó.

Nhà truyền thống có ranh giới rõ: một khối nhà, mái phủ tới đâu thì nhà tới đó, phần ngoài là sân. Không có ban công nhô ra khỏi tầng, không có gara gắn liền, không có ô văng kính, không có phần cơi nới lấn sang khoảng trống phía sau.

Khi những thứ ấy xuất hiện thì mỗi dòng, mỗi người thầy phải tự quyết — và họ quyết khác nhau. Không ai chứng minh được cách nào đúng, vì không có cách nào kiểm được.

Hiểu điều này thì hết đi tìm đáp án đúng, và chuyển sang việc thật sự làm được: chọn một cách, ghi lại, và dùng nhất quán.

Ba vùng: rõ tính, rõ không tính, và vùng xám

Hầu hết các dòng đều tính: phần có mái, có tường bao, có sàn, và được dùng như một phần của nhà — phòng, hành lang trong, bếp, khu vệ sinh, cầu thang trong nhà. Đây là phần không ai tranh cãi.

Hầu hết đều không tính: phần trống không mái, không tường — sân trước, sân sau, lối đi bên hông, khoảng lùi. Chúng thuộc về lô đất chứ không thuộc về căn nhà.

Vùng xám là phần còn lại, và đây mới là chỗ hai người tra ra hai kết quả:

• Ban công. Không mái hay có mái, hở hay đã lắp kính, dùng để đứng chơi hay đã kê máy giặt và tủ đồ — mỗi trạng thái kéo câu trả lời về một phía.
• Lô gia — phần lõm vào trong khối nhà chứ không nhô ra. Vì nó nằm trong đường bao nên nhiều người tính, trong khi ban công nhô ra thì không.
• Phần cơi nới. Thường có mái và tường thật, dùng như phòng thật — nên xét theo công năng thì đúng là một phần của nhà.
• Gara gắn liền. Có mái có tường nhưng không phải chỗ ở, và ở nhiều nhà thì nó ngăn hẳn với phần trong.
• Giếng trời. Nằm giữa nhà, không mái hoặc có mái kính, không đi lại được. Đây là ca gây tranh cãi nhất.
• Ô văng, mái hiên, phần đua ra không có sàn đi được.

Một cách chọn có thể giải thích được

Nếu cần một quy tắc để tự quyết, quy tắc theo công năng dễ giải thích và dễ giữ nhất: phần nào người trong nhà dùng như một phần của nhà thì tính, phần nào không thì thôi.

Theo quy tắc đó: phòng cơi nới có tính; ban công đã lắp kính và kê đồ có tính; ban công hở chỉ để đứng hóng gió thì không; giếng trời không đi được thì không; gara có xe ra vào và ngăn với phần ở thì không.

Quy tắc này không phải “đúng hơn” các quy tắc khác — nó chỉ có ưu điểm là bạn giải thích được vì sao mình chia như vậy, kể cả khi vài năm sau tự đọc lại.

Ai muốn theo một cách khác — theo đường bao mái, theo ranh trong bản vẽ xin phép, theo phần có sàn bê tông — đều được, miễn là biết mình đang theo cách nào.

Việc quan trọng hơn cả: ghi lại

Đây là phần người ta hay bỏ qua và là nguồn của phần lớn rắc rối về sau.

Khi vẽ xong mặt bằng, ghi ngay lên chính bản vẽ đó mấy dòng: phần nào đã tính, phần nào không tính, và tâm nhà xác định theo cách nào.

Vài năm sau bạn tra lại mà ra kết quả khác, có ghi chú thì biết ngay là do đổi cách chia chứ không phải do căn nhà. Không ghi thì chỉ còn cách đoán, và đa số người sẽ kết luận nhầm rằng một trong hai lần là sai.

Nếu có người khác xem giúp, cũng nên hỏi họ đúng câu này: anh tính ban công vào không, và tâm lấy ở đâu? Hỏi sớm thì hiểu được kết quả; hỏi sau thì chỉ còn tranh luận.

Khi nhà đã sửa hoặc sắp sửa

Một căn nhà đổi hình dạng thì các con số đổi theo. Ba mốc đáng chú ý:

Cơi nới thêm phòng. Đường bao đổi, tâm nhà dịch — nên tính lại sau khi sửa xong, không phải tính theo bản vẽ cũ.

Lắp kính che ban công. Trước đó là phần hở, sau đó là phần kín. Theo quy tắc công năng thì trạng thái đã đổi, nên đáng xem lại.

Ngăn hoặc phá một mảng tường lớn bên trong. Đường bao ngoài không đổi nên tâm nhà không đổi, nhưng việc phòng nào rơi vào cung nào thì có thể đổi.

Và ngược lại: nếu chỉ kê lại đồ đạc, sơn lại, thay cửa — thì không có gì phải tính lại cả.

Mức độ chính xác đáng bỏ công tới đâu

Một câu hỏi thực tế ít được nói tới.

Chênh vài chục xăng-ti-mét khi xác định tâm nhà thường không đổi kết quả, vì các cung đều là những mảng lớn. Nhưng nếu tâm rơi gần sát ranh giữa hai cung thì một quyết định nhỏ về ban công có thể lật cả kết luận.

Gặp tình huống đó thì cách trung thực nhất không phải là chọn bừa một bên, mà là ghi nhận rằng nhà này nằm ở ranh, và chấp nhận rằng ở đây hệ thống không cho một câu trả lời dứt khoát. Chọn theo thứ khác — công năng, ánh sáng, đường đi, chỗ nào ngồi thấy dễ chịu — là cách ra quyết định vững hơn là tin vào một phép chia mà chính mình biết là mong manh.

Ba điều gọn lại

Một, các sách không thống nhất vì những thứ này chưa tồn tại khi các hệ hình thành — nên đừng tìm đáp án đúng, hãy chọn một cách và giữ cho nhất quán.

Hai, quy tắc dễ giải thích nhất là theo công năng: phần nào dùng như một phần của nhà thì tính. Ai theo cách khác cũng được, miễn biết mình đang theo cách nào.

Ba, ghi ngay lên bản vẽ: đã tính phần nào, bỏ phần nào, tâm lấy theo cách nào. Không ghi thì lần tra sau ra khác và không ai biết vì sao.