Đọc thế đất bằng bản đồ và ảnh vệ tinh: làm được gì, và chỗ nó đánh lừa
Loan đầu vốn là chuyện nhìn bằng mắt tại chỗ: đứng ở đất, xem cao thấp, xem nước chảy về đâu, xem xung quanh có gì. Nhưng trước khi tới tận nơi, bây giờ ai cũng có trong tay thứ mà người xưa không có — bản đồ vệ tinh, ảnh đường phố, và bản đồ độ cao.
Dùng đúng thì mấy công cụ này tiết kiệm rất nhiều chuyến đi. Dùng sai thì chúng làm bạn tin vào những thứ không có thật. Bài này tách hai phần đó.
Làm được gì trên bản đồ
- Thấy toàn cảnh: khu đất nằm trong thế nào, xung quanh là gì, đường nào dẫn vào.
- Đọc dòng nước: sông, kênh, mương — kể cả những đoạn bị che khi đứng dưới đất.
- Nhìn cao thấp bằng lớp bản đồ địa hình hoặc chế độ ảnh nghiêng.
- So ảnh cũ và ảnh mới để biết khu đó đã đổi thế nào.
- Đo khoảng cách thật tới chợ, trường, bệnh viện, đường lớn.
Riêng việc so ảnh theo thời gian là thứ đáng giá nhất. Một khu vực vài năm trước còn là ruộng hoặc ao thì bây giờ là nền mới san — thông tin đó không ai ghi trong tin rao.
Dấu vết dòng nước cũ
Ảnh cũ và ảnh chụp sau mưa hay để lộ những chỗ từng là mương, ao, hoặc lạch nhỏ nay đã lấp. Trên thực địa thì không thấy gì, nhưng đó là thông tin đáng biết cho cả chuyện nền móng lẫn chuyện thoát nước.
Thấy dấu vết như vậy thì đừng kết luận vội — mang nó thành câu hỏi cho người bán, cho hàng xóm, và cho người khảo sát.
Đọc cao thấp cho đúng
Bản đồ độ cao cho biết khu đất cao hơn hay thấp hơn xung quanh. Đây là thứ liên quan trực tiếp tới ngập, và cũng là thứ khó cảm nhận bằng mắt khi đứng tại chỗ vì chênh lệch nhỏ.
- So với đường trước nhà, không chỉ so với lô bên cạnh.
- Xem nước sẽ chảy về đâu khi mưa lớn — chỗ trũng nhất trong khu.
- Nhớ rằng số độ cao trên bản đồ có sai số, dùng để so tương đối chứ đừng dùng làm con số thi công.
Năm chỗ bản đồ đánh lừa
- Ảnh cũ hơn bạn tưởng. Ảnh vệ tinh có thể đã vài năm; khu bên cạnh nay là công trình lớn.
- Bóng đổ làm sai cảm giác cao thấp, nhất là ảnh chụp lúc nắng xiên.
- Cây che mất nhà và đường nhỏ.
- Ranh đất trên bản đồ không phải ranh pháp lý — muốn chắc phải xem hồ sơ và cắm mốc thật.
- Không thấy được thứ dưới đất: nền yếu, cống cũ, mộ phần, đường ống.
Những gì bản đồ không bao giờ nói
- Mùi — trại chăn nuôi, xưởng, bãi rác có thể ở xa mà mùi vẫn tới theo gió.
- Tiếng — đường lớn, chợ sớm, quán xá về đêm.
- Ngập theo mùa, trừ khi may mắn có ảnh chụp đúng lúc.
- Hàng xóm và nếp sống khu đó.
- Chất lượng nước và điện.
Đây là lý do bản đồ không thay được chuyến đi. Nó chỉ giúp bạn tới nơi với danh sách câu hỏi đúng.
Ảnh đường phố: xem ngày chụp trước
Ảnh chụp dọc đường rất hữu ích để thấy mặt tiền, độ rộng đường, và nhà xung quanh. Nhưng luôn xem ngày chụp — nhiều tuyến chỉ được chụp vài năm một lần, và ở khu đang xây thì vài năm là khác hẳn.
Quy hoạch: phải tra ở nguồn chính thức
Bản đồ thông thường không cho biết khu đất nằm trong quy hoạch gì, có dính lộ giới hay không, có thuộc diện giải toả không. Thông tin này phải hỏi cơ quan quản lý ở địa phương hoặc tra ở cổng thông tin chính thức của nơi đó — và nên hỏi trước khi đặt cọc, không phải sau.
Cách làm gọn trước mỗi chuyến đi
- Chụp màn hình toàn cảnh và đánh dấu lô đất.
- Ghi ba câu hỏi nảy ra khi xem bản đồ — chỗ trũng, dòng nước cũ, công trình bên cạnh.
- Xem ảnh các năm trước và lưu lại tấm khác biệt nhất.
- Đánh dấu chỗ định đứng chụp khi tới nơi, để về so với ảnh vệ tinh.
Đi với danh sách này thì một chuyến đi bằng ba chuyến đi tay không.
Đừng để bản đồ thay cho cảm nhận tại chỗ
Có những thứ chỉ đứng ở đất mới biết: gió thổi lối nào, buổi chiều nắng tới đâu, đi vào có thấy thoải mái không. Bản đồ cho bạn khung, còn phần quyết định vẫn nằm ở buổi đứng tại chỗ.
Đo hướng trên bản đồ: được tới đâu
Bản đồ cho bạn hướng gần đúng của mặt tiền, đủ để hình dung nắng và gió. Nhưng nó không thay được một lần đo tại chỗ, vì hai lý do.
- Bắc trên bản đồ là bắc thật, còn la bàn chỉ bắc từ — hai thứ lệch nhau và độ lệch khác nhau theo vùng.
- Mặt tiền thật hiếm khi vuông vắn với ranh trên bản đồ; nhà xây lệch vài độ so với lô là chuyện thường.
Dùng bản đồ để chuẩn bị, rồi tới nơi đo lại. Cách này cũng giúp bạn phát hiện ngay khi số đo tại chỗ lệch nhiều — thường là do nhiễu từ chứ không phải do bản đồ sai.
Khu đang xây: xem cả công trình bên cạnh
- Toà nhà cao mới mọc có thể che nắng cả dãy phía sau.
- Công trường kéo dài nhiều năm nghĩa là bụi và tiếng ồn trong suốt thời gian đó.
- Đường mới mở đổi hẳn giá trị và cũng đổi hẳn độ ồn.
- So ảnh hai ba năm gần nhất là cách nhanh nhất thấy khu đó đang đi theo hướng nào.
Lưu lại bản đồ cho lần sau
- Chụp màn hình kèm ngày — ảnh vệ tinh sẽ được cập nhật và bản cũ thì không tra lại được.
- Đánh dấu chỗ trũng và dòng nước ngay trên ảnh đã chụp.
- Gộp vào cùng thư mục với ảnh chụp tại chỗ để lần sau xem lại là đủ bộ.
Ba điều gọn lại
- So ảnh theo thời gian là thứ giá trị nhất mà bản đồ cho bạn.
- Ranh đất, quy hoạch và thứ dưới đất thì bản đồ thường không nói — phải tra nguồn chính thức.
- Bản đồ để chuẩn bị câu hỏi, không phải để thay chuyến đi.